为助力生态开放活力精致的现代化高品质城市建设，提升全市物业管理服务水平，根据《民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《聊城市物业管理条例》等相关法律、法规及政策规定，结合我县实际，现就推进物业管理创新提升工作提出以下指导意见。

一、工作目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“以人民为中心”的发展理念，以“打造和谐物业、建设美好住区、提升群众幸福感”为目标，推动物业管理与基层党建、社区治理融合并进，全面提升物业综合管理水平，改善人民群众生活质量。2023年，全县住宅小区实现物业服务全覆盖，物业管理制度全面完善，属地管理体制和部门联动机制全面理顺；全县物业管理秩序更加规范，服务质量全面提升，物业投诉量同比下降20%以上；形成“党建引领，政府支持，基层主导，业主主体，市场运作”五位一体、良性发展的物业管理新格局，并实现长效化监管。

二、重点任务

（一）完善“1+4”制度体系，推进物业服务规范化

“1”即认真实施《聊城市物业管理条例》，“4”即健全信用管理、招标投标、服务收费、维修资金等4项配套制度，推动物业管理规范化、标准化建设。

1、完善信用管理制度。落实新修订的《山东省物业服务企业信用信息管理办法》《聊城市物业管理条例》，以信用管理为抓手，规范物业服务企业市场行为，完善信用信息平台，开放查询系统，每季度向社会公布物业企业信用评价结果，曝光不良信息，建立“黑名单”、负面清单制度。加大“双随机、一公开”检查频次，强化结果运用，评级结果由高到低，依次为AAA、AA、A、B、C五级，将评级结果与项目招标投标、评先树优、奖金奖补挂钩。2023年，以信用为核心的物业市场新型监管体系基本形成。

2、完善物业招标制度。健全物业招标投标管理机制，加强市场准入监管，规范招标流程、文件文本格式和内容。加强对前期物业和业主大会招标物业的监管，真正将信用高、服务好、业主认可的企业招进来。完善物业招标投标专家库抽取管理系统，加强评标过程和评标专家管理，规范评标行为。加强招标代理机构监管，建立倒查追责机制，确保招标结果公开公平公正。按照物业服务企业退出项目管理要求，做好新旧物业管理衔接，保持项目管理的连续性。

3、完善服务收费制度。修订我县住宅小区物业服务标准，明确各星级标准量化指标，将业主满意度纳入衡量指标；开展住宅小区服务星级评定，提高业主对物业服务的认知度。普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业公共服务费实行市场调节价（普通住宅标准参见价格主管部门定价目录）。前期物业提升超出政府规定服务标准和追高收费价格的，应在购房合同中予以约定。价格主管部门要结合经济社会发展水平及物业服务成本变动等情况，适时调整我县普通住宅前期物业服务收费标准，形成服务与收费价格定期调整机制。

4、完善维修资金管理制度。落实新修订的《山东省住宅专项维修资金管理办法》，规范我县住宅专项维修资金的归集、管理、使用；完善维修资金应急使用细则，细化电梯故障、消防系统故障等紧急维修内容，规范应急维修程序；省级维修资金智慧管理系统，推行网上办公，简化办事流程。2023年，维修资金申请审批时间压缩50%。

（二）分类施治，推进物业管理提质扩面

5、加强老旧小区管理。按照“基础类、完善类、提升类”三个类别实施老旧小区改造，优先安排水电路气暖等基本民生类项目，有条件的实施外墙保温、加装电梯等，完善教育、医疗、养老、体育健身等社区公共服务设施，加强安全管理，结合老旧小区改造配套防盗门、探头等安全设施，提升小区环境品质及居民生活质量；坚持建管结合，在街道设立物业管理服务中心、社区设立物业公司，对“三无”小区进行兜底管理，形成分类施治的物业服务模式和长效管理机制。

6、规范前期物业管理。推进住宅小区综合验收备案和物业承接查验制度，明晰建设单位、专营单位和物业各方主体责任。建设单位应按照国家规定的保修期限和范围，对房屋建筑工程出现的质量缺陷承担保修责任；加强物业服务用房建设、移交、不动产登记备案、使用过程监管；建设单位在房屋预售或现售时，应将物业管理区域内车库（位）租售办法在销售场所公示，将《前期物业服务合同》《业主临时管理规约》等作为购房合同附件进行约定，将物业服务标准、收费价格、停车管理、装饰装修要求等通过合同进行双方确认，从源头上减少矛盾纠纷。

7、加强业主委员会建设。镇街、社区党组织要加强对业主大会和业主委员会筹备组建、换届选举、依法履职等工作的指导监督，建立民主、高效、透明的住宅小区事务决策机制，实现共建共享；严格审核候选人资格，原则上业主委员会委员中要优3名以上党员，在业主委员会建立党支部，发挥好党支部的战斗堡垒作用。未成立业主委员会或业主委员会不能正常履职的小区，由社区居委会代行业主委员会职责。

（三）政策扶持，推动行业健康发展

8、加大行业培训力度。开展业务技能培训，提升从业人员素质。实施物业“红管家”培训，每年对物业企业经理、住宅小区经理开展不少于3天的集中培训。至2023年底，每个小区至少配备一名培训合格的物业“红管家”。组织开展对社区物管和秩序维护、绿化养护、消防安全等关键岗位的岗前培训，每年集中培训时间不少于2天。

9、推进行业数字化转型。探索数字经济下的物业服务创新，运用互联网、云计算、人工智能等信息技术与物业管理相结合，推进“智慧物业”示范工程，运用信息化手段，实现各类资源与居民需求的精准对接。2023年，打造2个市级及以上“示范智慧住区”，10个县级“示范智慧住区”，通过示范引领，以点带面逐步扩大物业信息化服务范围，对获评“示范智慧住区”的物业企业给予信用加分；加强智慧安防小区建设，推动智慧安防工程与公安联网联动、信息共享。

10、鼓励物业产业做大做强。大力发展物业产业，将物业服务业与建筑业、房地产业作为住建领域三大产业重点发展。实施物业转型升级工程，2023年，力争2家物业企业产值过1000万元，5家物业企业产值过200万；做大做强10家骨干物业企业，市场占有率达到50%以上；实现由传统物业向现代服务业的规范提升。加强科技创新与人才培养，拓展业务范围、延长产业链条，将物业服务向家政、养老、抚幼、快递等产业延伸。至2023年底，全县物业产值提高30%以上；物业服务延伸收入占比由现在的不足10%，上升到30%以上。积极引进山东颐养健康集团黄金物业公司进驻东阿，带动培育一批本地企业，做强“东阿物业”品牌。

（四）党建领航，提升基层社会治理水平

11、强化党建引领作用。加大行业党建工作力度，充分发挥社区组织主体作用、物业企业载体作用和政府部门、社会力量的支撑作用。2023年，基本实现物业企业和业主委员会党组织全覆盖、党组织领导下的多方联动机制全覆盖；推动“1+3+N”工作体系，“1”时社区党组织，“3”是社区居委会、业主委员会、社区物业公司“三位一体、交叉融合”，“N”是楼长单元长、公益性岗位人员、志愿者、双报到党员等党员等社会力量，实现基层治理共建共治共享。

12、推进文明行业建设。结合物业行业“品牌创建”，持续抓好文明行业创建工作。加强物业企业文化建设，开展经常性社区文化活动，融合邻里关系，营造和谐文明氛围；加强行业标准化建设，形成具有地方特色、可复制推广的行业标准，2023年，争取2项以上省级为省级标准；全县打造市级以上文明服务物业企业4家，标准化物业服务示范项目20个。

13、及时化解信访纠纷。按照属地管理原则，各镇街、社区要认真排查辖区内物业服务各类矛盾纠纷，开展“物业服务提升”专项整治，梳理问题、建立台账、逐项销号。至2023年底，全县物业投诉量同比下降20%以上。充分发挥基层人民调解委员会作用，落实“三会三公开”制度，畅通诉求渠道，提升基层处置效率。加强对属地物业企业和业主委员会的监督管理，深入持续开展物业领域扫黑除恶专项斗争。

（五）理顺体制，形成齐抓共管合力

14、理顺属地管理体制。推进监管重心下沉，建立县、镇街、社区三级管理体系。全县要建立健全物业管理机构，镇街设立物业管理办公室，社区设立环境和物业管理委员会。推行“社区吹哨、部门报到”“居民吹哨、社区报到”制度，赋予社区解决问题召集权，联动解决工作难题；推行社区“物管员”制度，落实专人负责物业管理及纠纷调解工作。

15、理顺部门联动机制。住建、城管、公安、交警、应急管理、消防、市场监管、民政、发改、自然资源和规划、生态环境等职能部门，要按照职责分工，主动将执法管理覆盖物业管理区域，推进执法进小区、培训进小区，在小区公示栏公开属地各职能部门联系方式及职责分工，加大违法违规行为联合查处力度，合力解决物业“跨界”治理难题。

二、保障措施

（一）强化组织领导。镇街要高度重视，将物业管理作为重大民生工作来抓。建立县级联席会议制度及相应工作机制，制定具体实施意见，建立起上下联动、部门协作、高效有力的协调推进机制，为物业管理工作提供保障。

（二）强化资金保障。一是加强资金扶持。镇街财政要落实专项资金，保障社区居委会物业管理活动经费、社区物业管理专职人员经费等；各级财政要落实相应资金补贴政策，扶持物业行业发展。二是落实企业减负政策。落实物业服务企业依法享受国家、省、市有关现代服务业规定的税收减免优惠政策。住宅小区内共用部位、共用设施设备运行、维护、保洁、绿化等物业公共服务过程中的用水、用电、用气价格，参照居民使用价格标准执行。三是落实老旧小区奖补政策。财政部门要加大对老旧小区改造的投入力度。积极争取中央预算内资金、地方政府债券、政策性金融机构支持，加大社会资本投入，建立多元化投融资体制。对接管老旧小区的物业企业，财政部门根据财力状况和物业管理水平制定扶持政策。

（三）强化监督考评。建立定期考核评价、调度通报制度，每季度对各镇街物业管理工作开展情况、信访投诉处理情况进行考核排名，并纳入年度绩效评价，评价结果与资金奖补挂钩。对工作超前、管理有效的镇街进行通报表扬，对推动不力、工作滞后的镇街进行通报、约谈。

（四）强化舆论宣传。进一步解放思想，更新观念，组织有关人员赴威海、青岛、潍坊、桓台等地学习先进物业服务工作经验做法。同时，加强舆论引导，充分运用各类媒体和社区公开栏、宣传栏等载体，加大物业法规制度的宣传力度；对不良物业企业加大曝光力度，对拒不缴纳物业服务费的业主在小区内进行公示，引导居民积极维护权利，自觉承担义务，共建安全、文明、幸福、和谐的美丽家园。

附件：1.东阿县物业管理工作联席会议组成人员名单

2.山东省物业服务企业信用信息评分标准

（此件公开发布）                                  

2023年3月2日

附件1

东阿县物业管理工作联席会议

组成人员名单

召 集 人： 田学超    县委副书记、县长

副召集人： 杨  峰    县政府副县长

成    员： 付朝辉    县政府办公室主任

                     井绪峰    县住建局局长

              刘明瑞    县发改局局长

              刘汝明    县财政局局长    

              王 民     县公安局政委

              陈顺海    县民政局局长

              刘海文    县综合行政执法局局长

              张树林    县应急局局长

              刘修建    县市场监督管理局局长

              曹   兵    县教体局局长

              张玉星    县大数据局局长

              田  振    铜城办事处主任

              姜渭柱    新城办事处主任

              张振光    牛角店镇镇长

              国  莉    高集镇镇长

              郭  亮    陈集镇镇长

              张  凯    刘集镇镇长

              王瑞超    姜楼镇镇长

              张亚东    大桥镇镇长

              刘  辉    姚寨镇镇长

              刘  灿    鱼山镇镇长

联席会议负责统筹协调全县物业管理、老旧小区改造工作，研究制度相关政策措施，指导、督查有关政策措施的落实情况，协调重大问题。联席会议下设办公室，办公室设在县住建局，井绪峰同志兼任办公室主任，联席会议办公室负责定期研究物业管理及老旧小区改造工作，协调成员单位联动协作，推进工作落实，负责联席会议其他日常工作。联席会议如有人员调整，以联席会议办公室名义自行发文公布。